金隅15亿元摘得青岛全年单价地王 后续营销极具挑战

来源: 来源: 观点地产网 发布时间:2014年12月17日

    12月16日上午,青岛市北区两幅黄金地块走上拍卖台。此前备受关注的镇江路地块,最终被北京金隅嘉业以近15亿元底价收入囊中,楼面价8500元/平方米,成为青岛年度单价地王。

  出让公告显示,该地块编号316-326-370203-006-0003-1029,位于青岛市北区延吉路以南、镇江路以东、江都路以西、规划北仲路以北(镇江路12号片区),土地面积54007.6平方米,规划建筑面积188486.5平方米。

  其中,出让土地面积46159.4平方米,用于城镇住宅(商品住宅)和商服建设。住宅部分土地面积为35128.2平方米,规划建筑面积为133747平方米。

  商服部分土地面积为11031.2平方米,规划建筑面积为4.2万平方米。此外,该地块包含划拨部土地分,划拨土地将建设不少于174套的公共租赁住房并配建一所9班制的幼儿园。

  尽管“地王”最终是底价成交,但是在银海世邦市场研究总监刘小姐看来,8500元/平方米的楼面价依然是偏高的。

  “这个楼面成交价无论是对后续的定价还是营销都具有较大的难度,因为现在的房地产市场已经不像以前那么火爆了,而且现在市区的库存量也比较大。”

  数据显示,目前青岛的住宅成交仍未走出寒冬。12月第一周,青岛市普通商品住宅成交1652套,环比下跌31.22%;成交面积是16.88万平方米,环比下降34.14%;成交均价7791元/平方米,较上一周跌了将近9.6个百分点。

  与此同时,青岛楼市的去化周期集中在39-74周,近郊区域去化周期普遍超过百周,而远郊的莱西和即墨去化速度最慢。

  此外,该地块更是与多位“地王”为邻。资料显示,与地块一路之隔的中海紫御观邸项目是2007年的土地拍卖纪录创造者,当时的成交价为楼面地价8330元/平方米,目前均价为20000元/平方米。

  不过,上述人士认为,新诞生的单价地王在地理位置上比中海紫御观邸要略逊一筹,且中海紫御观邸凭着2万/平方米的单价在当地销售情况并不理想,“只能说非常一般”。

  刘小姐还补充道,未来两年那个片区的价格上涨幅度不会太大,在这种情况下,该地块将来是很难操作的。

  而同日成功出让的另一宗黄金地块编号为319-334-370203-015-009-1059,位于市北区吴兴路139号(A-3-5-1),土地总面积为21239.4平方米,规划建筑总面积为106197平方米。地块用途以商务金融为主,辅以住宅建设。

  其中,商务金融部分规划用地面积为16141.9万平方米、规划建筑面积为8.1万平方米;城镇住宅部分,商品住宅占地面积3568.3平方米、规划建筑面积17841.3平方米,人才公寓占地1529.2平方米、规划建筑面积7646平方米。

  最后,该地块被中铁置业集团以楼面地价5020元/平,总价5.3亿元竞得。

  虽然同样是底价成交,但吴兴路地块也不是一盏省油的灯。青岛业内分析认为,该地块如果进行住宅开发的话难度会较小,但此次拍卖指标中商务金融部分比例高到76%,有一定开发难度。

  时至年关,为完成年度土地出让目标,各地政府都在加大推地力度,青岛也不例外。

  上周(12月9日),青岛李沧区成功出让了三宗地块,总建面共计40万平方米,总成交价超12亿元,最终三宗地块均被保利地产拿下。

  具体来看,三宗地块中,拿下地块一和地块三的为保利(青岛)实业有限公司,两幅地块的总成交价近7.5亿元。而地块二则被保利地产旗下全资子公司恒利(香港)置业有限公司以底价总价4.6亿元、单价3185元/平方米夺得。

  接下来的12月17日,青岛还将以拍卖方式出让李沧区8幅储备国有建设用地使用权。

  公告显示,这8幅地块位于李沧区世园会板块,均为城镇住宅搭配商服,占地面积共计53.32万平方米,建筑面积共计103.96万平方米,竞买保证金共逾16亿元。

  在这8幅地块中,3号地的拍卖起价最高,为3605元/平方米,占地面积也是最大,为18.08万平方米,住宅和商服比例约为4:1.

  此外,5号地的拍卖起价最低,为2985元/平方米。1号地块占地面积最小,为2.36万平方米,包括1.47万平方米的划拨部分,该部分计划建设不少于855套公共租赁房。