房地产业存泡沫毋庸置疑，但泡沫何时破裂则众说纷纭，这些泡沫体现在哪里？哪些地方可能是高风险区？哪些现象会加速泡沫破裂？有没有办法避免这座“冰山融化”？本文正就这些问题进行方方面面的剖析，欲促使造出高质量的经济大船抵御风险，打造国民心底的信心。

  房地产进入泡沫后期，2014年不会崩溃，但各城市分化将更加严重。

  2014年房价整体微有上涨，一线城市范围从中心区域向周边卫星城拓展，更多的三四线城市的债务危机摇摇欲坠，要靠债务展期、会计游戏应付危机。

  政策的预期是，以直接限制的方式抑制大城市房价上升，倾向于扶植中西部城市群与三四线中小城市，以实现就地城镇化。

  地球人无法阻挡中国一线城市居高不下的房价。

  媒体去年年底报道，住房和城乡建设部近日正在草拟2014年重点监控房地产市场城市的名单，被列入名单的城市须从严执行限购限价等楼市调控政策，北京、上海、广州、深圳明确在列。一线城市仍是房地产调控的重要区域，说明这些城市对于各地高净值人群的吸引力不变。

  这是明智的选择，在资产泡沫后期，市场总是会寻找最厚实的安全岛，国内一线城市就是国内最安全的投资地，如果一线城市的中心区域的房地产溢价下降，说明中国经济与金融已经无法支撑。冰山从外层薄弱处融化，一线城市是中心最厚的地方。

  较为另类的现象是，传统的贫困地区、人口占比较高的四线地区，由于开发商开发出工业化时代整齐划一的楼盘，第一次有了五星级宾馆，品质相比此前有较大提升，这些城市在初期会有投资跳升阶段，万达在阜阳等城市的销售荣耀印证了这一点。但这是短期的、缺乏竞争的结果，是当地略有资金的投资者缺乏投资标的的结果。当地方政府一鼓作气引入更多的CBD、试图一口吃成个胖子时，风险随后而到。

  资产泡沫处于后期的另一个征兆是，越来越多的开发商与投资者将资金、项目输出到境外，这几乎是本能的套保行动。国内最重要的投资品市场房地产所面临的压力越来越大，无房产税、无投资信息的时代即将过去，趁着人民币大幅升值、资产仍在高位购入境外发达国家的资产，是经济理性人的自然选择。不仅李嘉诚先生在这么做，重要的开发商几乎都在境外开疆拓土。笔者身边开修车店的朋友，也在认真阅读移民须知。

  这是地球村时代，转移资产逃避大的政策风险、环境风险成为现实可行的选项，中国并不仅止于国内各地区、各城市之间争夺高净值、高能力人群，还面临着全球营商、生存环境的竞争，实际上是个国际竞争力的课题。《福布斯》杂志1月2日撰文指出，“如果中国的环境污染还像今天这般继续恶化下去的话，中国的房地产总有一天会变得一文不值。年轻一代中国人会选择离开这个国家，而不是迁入污染的城市，继而抑制房地产需求，并加剧该产业产能过剩的问题”。有能力有意愿移民的人越来越多，中国在海外的房地产投资屡创新高。政府有必要正视丧失全球竞争力的风险。

  很多人想当然地认为，随着外出务工人口的回流，当地空荡荡的建筑也就有了入住者，消费随之而兴，中西部三四线城市的房地产市场因此被夯实。这是幻想。

  中国城镇化过程中的富裕群体已经完成了从原始积累到购置主要资产的全过程，从山西等地的情况看，按照不同的财富分层，高净值人群分别完成了境外置业、北京置业、省城置业、地方小型核心城市置业，财富圈层与置业边界非常清楚，绝不会因为政府的号召就在本地被污染的矿区县城大举置业。

  按照去年底中央农村工作会议的城镇化时间表，提出三个“1亿”目标：到2020年，要解决约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇、约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造、约1亿人口在中西部地区的城镇化。发改委的“榨菜指数”也显示，外出务工的人口在逐步回流到中西部地区。

  但是，外出务工人员与坚守在当地农村的人员，不属于投资群体中的一员，他们需要依靠城镇化摆脱贫困，而不是通过购置资产缴纳税收的方式，为城镇化贡献资金。大城市从事服务业的劳动者们，情况好的可以在当地县城置业，通常是回到村里在宅基地上盖个小二层的房子，贻养天年。

  消费能力与投资能力都需要市场经济的培育，在培育初期城镇化的过程中，数万亿的成本支出不可缺少。

  上世纪80年代的东部沿海地区，培育出大量高净值人群花费了20年左右的时间，中西部地区通过城镇化、导入实体经济的时间，不会比东部地区更短。这还是在世界经济形势稳定、国内政策不出现大的方向性错误前提下的财富培育速度。

  考虑到2013年缓解政府债务风险的是前所未有的卖地收入，考虑到2014年还有1000亿元的城投债要到期，考虑到近日国家审计署公告有四成地方债务靠卖地还债，政府不可能贸然戳破房地产资产价格这层皮，这将让中国失去缓冲，提前进入经济危机期。

  要解决房地产泡沫，功夫在房地产之外。中西部城市群市场化的高速发展，东部地区率先实行现代政府组织架构、严格捍卫合法产权、控制日益恶化的污染等等，是挽回泡沫、挽回资金的必要支撑。

  出现两个现象时，说明情况好转，房地产泡沫不会崩盘反而会被做实：第一，新的城市群、三四线城市的经济回升，带动当地房地产市场的健康发展；第二，国内高净值人群不再转移财富，转而在国内创造财富、在国内消费投资。做到这两点，需要强有力的改革推手。

  冰山即将融化，此时力挽狂澜的办法是，降低温度延缓冰山融化速度，并且尽快另造一条高质量的经济大船抵御风险。

  人的城镇化，无关乎房价高低，不在于乌托邦式的民生承诺，而在于国民心底的信心。