房地产境内外融资正趋收紧，借道股权融资的房企越来越多。

　　10月30日晚间，狮头股份（600539）发布控股股东及实际控制人变更的提示性公告，公告称公司控股股东苏州海融天投资有限公司(简称“苏州海融天”)及一致行动人上海远涪企业管理有限公司(以下简称“上海远涪”)持股比例为25.27%，公司将由无控股股东、实际控制人变更为有控股股东及实际控制人，公司控股股东将变更为第一大股东苏州海融天投资有限公司，实际控制人将变更为吴旭。吴旭为重庆协信控股董事长。

　　工商登记信息显示，苏州海融天、上海远涪分别为重庆协信远创实业有限公司(简称“协信远创”)的全资子公司和全资孙公司，而吴旭是协信远创的实际控制人。这则公告揭开了协信控股董事长吴旭近年来资本布局的冰山一角。

　　狮头股份同时还公告披露了第二次临时股东大会会议议程，披露三名非独董候选人为张泽林、李晓军、张强。张泽林、李晓军为协信系人士。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，当前很多企业都希望通过借壳上市来实现回归A股的目的，实际上就是对于A股资产市场高成长性的认可。从恒大近期的动作也可见，房企借壳上市的节奏加快了。所以从整个角度看，借壳的案例依然会比较多。他还建议，房企如果在四季度开始类似操作要关注两点。第一是房地产市场和政策的变动。第二是资本市场的动向。总体上说，一些大房企借壳成功的概率是比较大的。

　　协信资本局

　　2017年7月，协信远创斥资5亿通过苏州海融天成为狮头股份的第一大股东。8月至9月，苏州海融天和上海远涪继续增持狮头股份，上海远涪累计增持金额约2.239亿元，占该公司总股本的比例5.16%，苏州海融天累计增持金额1.435亿元，占该公司总股本的比例3.57%。至今，协信远创买入总成本达9.31亿元，协信远创及其一致行动人累计持有上市公司5811.27万股，占总股本25.27%。

　　事实上，协信控股很早就开始资本市场布局。1999年，协信远创成立，专注商业地产、产业地产的开发经营。协信远创下辖启迪协信、协信商业、天骄股份三大业务板块。

　　吴旭在2016年开始发力资本布局，并善于借力大企业。2016年3月，天骄股份在全国中小企业股份转让中心正式挂牌，协信远创迈出了金融化的重要一步。启迪协信是启迪系与协信控股的合资公司，协信控股与平安集团也一直有业务往来。

　　2016年11月，绿地控股（600606）通过先买下汉威重庆持有协信远创20%的股权，再增资的方式，以51.63亿元持有协信远创40%股份，与协信控股母公司汉威公司并列第一大股东。协信远创原计划将剩下的20%股权中的10%引入战略投资者，10%股份则将由高管团队持有。

　　2017年1月，重庆第一家民营AMC——重庆富城资产管理公司成立，该公司的注册资本金为15亿元，其中麦启投资(上海)公司出资5.25亿元，持股35%；重庆协信科技公司出资5.25亿元，持股35%；重庆金融资产交易所出资3亿元，持股20%；重庆市江北嘴中央商务区投资集团出资1.5亿元，持股10%。。

　　有业内人士分析指出，协信或能借狮头股份重组，从而实现整体上市。经过资本市场上一系列运作，协信远创实质性地进入资本市场。

　　狮头股份三季报显示，公司营业收入与上年同期相比下降46.81%，但报告期内，狮头股份营业利润、利润总额、净利润与上年同期相比均有一定幅度的增长，主要原因在于2016年将亏损的水泥业务资产全部出售，主营业务变更为控股子公司浙江龙净水业有限公司的净水龙头及配件的生产和销售，报告期内该子公司持续盈利。

　　融资收紧下的房企资金出路

　　兴业证券此前在一份研报中指出，房地产行业经过10多年快速发展，已经进入了以集中度提升、中小、区域性企业逐渐退出为主要特征的下半场。从需求端看，壳资源旺盛的需求不仅来自于非房地产行业的公司，如忠旺集团借壳中房股份（600890）；也来自房地产行业内的并购需求，如近期的恒大举牌廊坊发展。从供给端看，行业集中度提升阶段，地产行业出现了许多经营能力较差、盈利大幅下滑、体量较小、负担较轻并因此有望被借壳的标的。

　　根据中估联-房地产大数据中心对开发商融资情况的监测数据，今年年初开始，监管层对开发商的各类融资政策全面收紧。首先，拿地资金的限制更为严厉，5月份开始，银监会下发《2017年信托公司现场检查要点》：将违规开展房地产信托业务列入2017年信托公司现场检查要点，主要针对“拿地融资业务”。其次，上市房企增发股票被限制，2017年1-6月房企增发160亿元，同比减少约80%。第三，第二季度开始，发改委收紧对房地产企业海外债审核。

　　2017年10月，同策咨询研究部监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计531.53亿元，环比2017年9月的700.53亿元减少了24.13%。自6月融资峰值以来，7月8月融资总额持续下滑，九月融资额较8月虽有所提高，但仍未超过7月融资额，10月融资额继续下跌，绝对值比8月融资额少90.45亿元。本月债权融资额占房企融资总量的97.68%，环比上月债权融资所占总融资额百分比增加超10个百分点；股权融资占总融资金额比重仅为2.32%。

　　一个事实是，随着去年下半年以来国内融资环境的收紧，众多房企重归海外融资。为控制房地产金融风险，目前，严控银行资金进入房地产行业、不得到H股上市融资、控制房企公司债发行审核等等政策相继出台，房企在国内融资渠道受阻，只能选择将目光转向海外。根据不完全监测，2017年前9月，108家企业中有26家企业都发行了海外债券，发行规模233亿美元，折合人民币1556亿元，超过了此前房企海外发债高峰2014年全年的规模。然而，10月份只有中国金茂、绿景中国地产两家公司发行了境外债券。

　　在此之前，发行公司债是房企融资的一大重要渠道。2015年，证监会出台《公司债发行与交易管理办法》降低了公司债门槛，国内低利率、融资额度高的环境吸引房企纷纷选择于国内发行公司债。根据国家统计局数据，2016年全年房地产开发企业到位资金144213亿元，同比增长15%，其中定金及预收款为41952亿元，同比增长29%，个人按揭贷款24403亿元，同比增长46%，利用外资97亿元，同比减少53%。

　　中估联-中国房地产估价数据中心研发总监颜莉分析认为，目前国内房企的融资渠道较为单一，债权主要靠银行贷款和发行债券，股权主要靠上市融资。债权方式融资在去年年底已经被严格限制，现在唯一门槛相对较低的只剩股权融资。而通过IPO渠道实现股权融资，现阶段已经非常困难，借壳上市是不得已的选择。

　　颜莉认为，发行REITs是打通房地产资产和金融资产较为理想的通道。在美国，股权类REITs占房地产资金来源比重高达四成以上，有效的分散了房地产市场风险，使房地产运营机构实现轻资产运营。

　　实际上，当前许多房企只能借道股权融资。据不完全统计，近年来房地产企业陆续开始在A股、H股借壳上市，绿地借壳金丰投资、忠旺集团借壳中房股份、福晟借壳佑威国际、三盛地产借壳香港利福国际等等。

　　从108家房企融资监测数据来看，2017年仅有10家企业发行了企业债，公司债规模仅为316亿元，相比2016年全年下降了93%。

　　业内人士车阳指出，房企融资方式以股权、债权、ABS为主。去杠杆的背景下，融资收缩是大趋势。对民企而言，纯债权的管控已经很严，成本也越来越高，能在境外发债的更属于少数。更多民企倾向于股权融资和ABS。