中国经济网  苗苏

 

　国际投资大鳄乔治－索罗斯近日在接受CNBC财经频道采访时说：“由于加息导致的流动性减少，所有类别资产都承受着向下调整的压力。”他说，当前最“脆弱”的资产就是房地产，而美元也将继续贬值。大家可能都还记得索罗斯去年放出的看跌中国房地产的言论，他直言不讳地说“中国房地产市场繁荣坚持不过三年”。

 

　　索罗斯看空中国房地产的观点是否准确，自然会由未来的事实作出判断，毕竟只有实践和时间才是检验真理的双重“试金石”。索罗斯的思维和理论充满神秘色彩是人所共知，正如他的那本著名的《金融炼金术》书名一般独特幽秘。索罗斯的“腰酸背疼”本能一直是传说中他的直觉来源：当他开始背痛时就知道投资组合出了问题，当痛的地方接近腰部就是出了买超的毛病，若是左肩痛就是货币方面有麻烦等等。这是种很有趣的解释，估计只是一种半开玩笑的说法，却也说明了从蛛丝马迹中辨别那些貌似平常的事件背后隐含趋势的重要性。是什么蛛丝马迹让索罗斯看空房地产？或许从经济生活的细节中就能找到答案。

 

　　但房地产市场发展的周期性是个客观的现实问题，不管开发商喜欢与否房地产市场也与其他市场一样有其自身发展的规律性。世界经济周期性波动对房地产市场的影响尤其不容忽视。在世界范围，由房地产泡沫导致金融风险的案例都相当惨痛，其中影响最大的非日本案例莫属。

 

　　上世纪80年代后期，日本经济快速回升，出现了历史上少有的繁荣期。日本中央银行为了刺激经济持续发展，采取了非常宽松的金融政策，这些资金基本上都流入了房地产业，致使房地产价格暴涨。从1986年起，日本在短短5年间，地价上涨了2倍多。其中1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76％。日本国土厅公布的统计数据显示，1985年，东京都的商业用地价格指数为120.1，但到了1988年就暴涨到了334.2，3年间暴涨近2倍。日本六大城市的地价指数，在上世纪80年代的10年间上涨了5倍，地价市值总额高达40001万亿日元，相当于美国地价总值的4倍，土地单价为美国的100倍。1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格。

 

　　1991年，日本房地产泡沫破裂，致使日本经济十多年来一蹶不振。房地产价格的暴跌导致一些涉足房地产业较深的大、中、小企业纷纷倒闭。仅2000年，包括房地产商在内的建筑行业就有6000多家公司破产，占当年破产企业总数的33.6％。2002年，日本有28上市公司倒闭，其中有三分之一以上是房地产公司，创战后上市企业倒闭的最高纪录。房地产泡沫破灭直接引发了日本严重的财政危机而且给金融业带来了大量的呆坏账。日本十大银行中的日本长期信用银行、日本债券信用银行以及北海道拓殖银行相继倒闭，中小金融机构的破产更是接连不断，金融体系剧烈动荡。房地产泡沫破裂把日本经济带入了持续10多年的萧条期。

 

　　客观地说，中国经济持续多年高速增长很大程度上是房地产市场繁荣的结果。但这种繁荣到底能持续多久是个很大的问题。房地产市场的特殊性使它具备了牵一发而动全身的效果，房地产市场波动对国民经济有着深远的影响。由于房地产产业链条较长，产业关联度较高，上游涵盖钢材、水泥、物流等行业，下游包括建筑、装饰装修、物业等行业，是经济发展的支柱产业，容易引发大量投资；此外，房地产业是资金密集型产业，与金融业又属于捆绑型关系，地产金融风险会过分集中在商业银行体系；需要指出的是，房地产具有实体经济和虚拟经济兼有的特性，同时兼有投资和消费的功能，房地产商品的虚拟经济特性相对比较隐蔽。正是房地产这些属性，使得房地产经济成了国民经济的领头羊，然而这只羊既能把经济引领到康庄大道，也能带入泥潭和深渊。

 

　　有数据显示，上海的房地产价格在2001年至2004年间上涨近70％，其房地产建设规模只占全国5％，但2003年至2004年的房贷总额却占到全国的近20％。这与上世纪80年代末的日本东京有相似之处。此外，目前中国的房价收入比（即一套住宅的总价格与家庭年收入的比例）大大高于世界平均水平。房价收入比是被世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标。世界银行的标准是5∶1，联合国的标准是3∶1。美国目前的比例是3∶1，日本则是4∶1。而在我国，这个比例大约是10∶1～15∶1。香港房地产在1997年跌落之前，房价收入比大约是14∶1。种种迹象表明，中国的房地产市场已经走到一个十分微妙的边缘。

 

来源：中国经济网