北京金隅终于盼来了A股市场的“粮资补给”。

    5月4日，北京金隅股份有限公司宣布，公司收到北京市国资委下发的《关于北京金隅股份有限公司非公开发行股票有关问题的批复》（京国资产权[2015]62号），北京市国资委同意公司本次非公开发行股票的方案。公司拟以不低于8.53元/股的价格向包括控股股东金隅集团在内的10名特定对象发行不超过5.87亿股股份，募集资金50亿元。

    此次定增方案的获批对金隅股份来说如同及时雨，在一定程度上缓解了公司长期经营性现金流为负的压力。

    2015年第一季度报告显示，金隅股份经营活动产生的现金流量净额为-17亿元，而在2014年报中公司经营活动产生的现金流量净额高达-61.56亿元，同比跌幅近1000%。

    实际上，为了补给现金流，公司近期频频施展财技。就在非公开发行股票的方案获批第二天，金隅股份宣布已于2014年5月4日发行了2014年度第三期短期融资券，发行总额为10亿元，票面利率为5.35%。

    此外，4月15日金隅股份宣布，为了提高募集资金使用效率、降低财务成本，公司拟使用部分闲置募集资金22亿元临时补充流动资金。

    至此，金隅股份近一个月来融资金额粗略统计约为82亿元。然而，频繁融资将直接促使公司资产负债率上升。据记者统计，金隅股份公布的2015年第一季度报告、2014年年报、第三季度报告、半年报告显示的资产负债率分别是68.2%、68.67%、68.14%、67.00%。和同行相比，此资产负债率属较高水平。

    “近几年来，北京金隅一直都是北京保障房和自住房的大户，而且公司在北京持有大量工业用地。”一位接近金隅股份的人士表示，虽然资本市场对金隅股份万亩工业用地转化成自住型商品房用地充满期待，但是颇高的资产负债率和近三年来经营性现金流由正变负的转变让金隅股份备受质疑。

    产业升级

    金隅股份表示，此次募集的资金将合计投入44亿元用于开发5个房地产项目，包括朝阳区朝阳北路(原星牌建材制品厂)B01、B02、B03地块二类居住、中小学合校、托幼用地项目，朝阳区东坝单店二类居住、小学用地项目，海淀区西三旗建材城危改项目二期配建公共租赁住房项目，金隅中北镇住宅项目和南京市建邺区兴隆大街北侧A2项目。

    值得一提的是，海淀区西三旗或许将成为公司未来发展新业态的试点区域。

    “根据公司的新业态发展布局，拟将房地产业务与产业服务业进行结合。首期计划以海淀西三旗为试点，包含公租房学校、医院、公共绿地、综合体等，地上面积预计70万平方米，加上地下一共80万~90万平方米。公租房、配套也是为了软件园配套，金隅股份将和清华启迪、科技园合作，一起运营孵化，自持比例40%以上。”一位金隅股份的相关负责人表示，海淀作为第一期的试点，成功以后，会迅速向其他地块复制这样的商业模式。

    众所周知，金隅股份工业用地转化的盈利模式让公司在保障房建设，尤其是自住型商品房建设方面获利颇丰。

    根据公司资料，截至2015年第一季度，公司工业土地共计2000多万平方米，北京扣除矿山之外其他工业企业占用的土地面积为700万平方米左右，估计一半在六环内，共计300多万平方米。

    “之前这些工业用地调整为住宅，做保障类项目的较多。其实公司以前也做过很多城市综合体，所以现在希望契合北京市规划，对局部工业用地做统一整合，实现新产业孵化和长期持有。”上述金隅股份负责人表示。

    房地产业绩下滑

    虽然金隅股份工业用地转化独辟蹊径的盈利模式与产业链优势为资本市场提供了无限的遐想空间，但是高杆杆的经营模式下，金隅股份正在面临地产业务下滑的风险。

    “2007年，金隅股份房地产收入所占比例为22.8%，到了2013年中期，该比例已经提升至31.5%，房屋销售收入5年复合增长率超过40%，房地产开发业务预计销售额将超过150亿元。彼时我们预计2014年公司房地产开发业务销售额将有望超过200亿元，然而实际销售情况却相差很远。”安信证券的一位分析人士表示。

    数据显示，2014年金隅股份收入为155.37亿元，同比增长3.9%；但全年合同签约面积为147.35万平方米，同比下降12.51%，其中保障性住房累计合同签约面积17.7万平方米，同比降低56.95%，商品房累计合同签约面积129.65万平方米，仅同比增长1.83%。这意味着2015年金隅股份的房地产业绩将面临下滑风险。

    对此，上述北京金隅的相关负责人表示，“今年一季度签约销售20.75万平方米，签约金额32.57亿元，同比有所下降，主要因为保障房结转的少。预期2015北京商品房价格会有所上涨，所以就没有都卖，做了技术上的处理，到2015年下半年会结转比较多。”